Travaux en copropriété : quelles majorités pour voter en assemblée générale ?
Vous êtes propriétaire d'un appartement en copropriété et vous venez de recevoir votre convocation à l'assemblée générale ? Au programme : réfection de toiture, ravalement de façade, installation d'un ascenseur ou rénovation énergétique. Et à côté de chaque résolution, vous découvrez une référence à l'article 24, 25 ou 26 de la loi du 10 juillet 1965.
Mais concrètement, que signifient ces articles et combien de voix faut-il pour voter des travaux en copropriété ?
Pour certains copropriétaires, ces règles ressemblent à un véritable casse-tête. Pourtant, elles déterminent des décisions qui peuvent engager plusieurs milliers, voire dizaines de milliers d'euros.
Après plusieurs années passées dans la gestion de copropriété, notamment à Marseille, j'ai pu constater combien la compréhension des règles de majorité est essentielle. Une décision prise en assemblée générale peut avoir des conséquences importantes sur les finances des copropriétaires, mais également sur la valeur et la vente de leur appartement.
Aujourd'hui conseiller immobilier indépendant à Pierrelatte et expert évaluateur en immobilier dans la Drôme, je vous propose de décrypter ces règles avec des explications simples et des exemples concrets, situés à Pierrelatte, Donzère, Bourg-Saint-Andéol, Lapalud et La Garde-Adhémar.
Les exemples présentés dans cet article sont fictifs et destinés à illustrer le fonctionnement des différentes majorités.
Pourquoi existe-t-il différentes majorités en assemblée générale ?
Une copropriété est une organisation collective dans laquelle chaque propriétaire possède un lot privatif, comme un appartement, et une quote-part des parties communes.
L'entretien de la toiture, la réfection des façades, le remplacement d'un équipement collectif ou encore certaines améliorations nécessitent des décisions communes.
Mais toutes ces décisions n'ont pas la même importance.
Remplacer quelques éléments défectueux dans les parties communes n'a pas les mêmes conséquences financières ou juridiques que modifier le règlement de copropriété ou céder une partie commune.
C'est pourquoi la loi du 10 juillet 1965 prévoit plusieurs niveaux de majorité, principalement définis par les articles 24, 25 et 26.
La majorité applicable dépend de la nature juridique de la décision et non simplement du montant des travaux.
Un chantier très coûteux peut ainsi relever de la majorité simple, tandis qu'une intervention relativement modeste peut nécessiter la majorité absolue.
Article 24 : la majorité simple pour les travaux d'entretien et de conservation
Comment fonctionne la majorité simple ?
La majorité simple, prévue à l'article 24 de la loi du 10 juillet 1965, correspond à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance.
Cela signifie que les voix des copropriétaires absents qui n'ont pas voté ne sont pas comptabilisées. Les abstentions ne sont pas non plus prises en compte dans le calcul des suffrages exprimés.
Exemple concret à Pierrelatte : la réfection d'une toiture
Imaginons une petite copropriété située dans le centre ancien de Pierrelatte.
À la suite de plusieurs infiltrations, le syndic présente un devis de 45 000 € pour reprendre l'étanchéité de la toiture.
Ces travaux sont nécessaires à la conservation de l'immeuble. Ils peuvent donc être soumis au vote à la majorité simple de l'article 24.
La copropriété représente 1 000 tantièmes.
Lors de l'assemblée générale, le résultat est le suivant :
320 tantièmes votent pour.
200 tantièmes votent contre.
180 tantièmes s'abstiennent.
300 tantièmes correspondent à des copropriétaires absents.
Le calcul porte uniquement sur les 520 tantièmes exprimés.
Résultat : les travaux sont adoptés, car les 320 tantièmes favorables représentent la majorité des voix exprimées.
Il n'était donc pas nécessaire d'obtenir 501 tantièmes sur les 1 000 que compte la copropriété.
Quels travaux sont concernés par l'article 24 ?
La majorité simple concerne notamment les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble et à la sécurité de ses occupants.
On retrouve régulièrement la réparation d'une toiture, la réfection d'une façade lorsque les travaux sont nécessaires à la conservation du bâtiment, la réparation d'une canalisation collective ou certaines interventions de mise en sécurité.
À retenir : l'article 24 concerne principalement les décisions courantes et les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble, sous réserve des dispositions particulières prévues par la loi.
Article 25 : la majorité absolue pour certaines améliorations de l'immeuble
Qu'est-ce que la majorité absolue ?
La majorité absolue est prévue par l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965.
Elle correspond à la majorité des voix de tous les copropriétaires, qu'ils soient présents, représentés, absents ou qu'ils se soient abstenus.
Dans une copropriété représentant 1 000 tantièmes, il faut donc obtenir au moins 501 tantièmes favorables.
Exemple concret à Donzère : l'installation d'un ascenseur
Imaginons une copropriété de quatre étages à Donzère, qui ne possède pas d'ascenseur.
Plusieurs copropriétaires souhaitent améliorer l'accessibilité de l'immeuble et proposent l'installation d'un ascenseur.
Contrairement à la réparation d'un équipement existant, cette opération constitue des travaux d'amélioration.
Elle relève donc, dans notre exemple, de la majorité absolue de l'article 25.
La copropriété représente 1 000 tantièmes.
Le résultat du vote est le suivant :
520 tantièmes votent pour.
180 tantièmes votent contre.
100 tantièmes s'abstiennent.
200 tantièmes correspondent à des copropriétaires absents.
Résultat : la résolution est adoptée, puisque les copropriétaires favorables représentent 520 tantièmes, soit davantage que les 500 tantièmes correspondant à la moitié des voix.
L'absence de certains copropriétaires n'empêche donc pas l'adoption de la décision dès lors que la majorité absolue est atteinte.
Quels travaux nécessitent la majorité de l'article 25 ?
Cette majorité concerne notamment les travaux comportant transformation, addition ou amélioration de l'immeuble.
Il peut s'agir de l'installation d'un nouvel ascenseur, de certains travaux d'économies d'énergie, de l'ajout d'équipements collectifs ou encore de l'autorisation donnée à un copropriétaire de réaliser à ses frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur du bâtiment.
L'adoption de tout ou partie du projet de plan pluriannuel de travaux relève également de la majorité absolue.
Il faut toutefois examiner précisément chaque opération, car des règles particulières peuvent s'appliquer.
Article 25-1 : le second vote, une possibilité souvent méconnue
Comment fonctionne la passerelle de majorité ?
L'article 25-1 permet, sous certaines conditions, d'organiser immédiatement un second vote lorsqu'une résolution n'a pas obtenu la majorité absolue.
Pour que cette possibilité existe, il faut que le projet ait recueilli au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires lors du premier vote.
Le second vote intervient alors à la majorité simple de l'article 24.
Exemple concret à Bourg-Saint-Andéol : l'installation d'un portail automatique
Prenons une copropriété située à Bourg-Saint-Andéol.
Les copropriétaires souhaitent installer un portail automatique à l'entrée de leur parking collectif, afin d'améliorer le confort d'utilisation et de contrôler les accès.
Ce nouvel équipement constitue, dans notre exemple, des travaux d'amélioration soumis à la majorité absolue de l'article 25.
La copropriété représente 1 000 tantièmes.
Lors du premier vote :
450 tantièmes votent pour.
150 tantièmes votent contre.
100 tantièmes s'abstiennent.
300 tantièmes correspondent à des copropriétaires absents.
La résolution n'obtient pas les 501 tantièmes nécessaires à la majorité absolue.
Cependant, les 450 tantièmes favorables représentent plus du tiers des voix de la copropriété.
Un second vote peut donc être organisé immédiatement, conformément à l'article 25-1.
Si les positions restent identiques, le second vote donne 450 tantièmes pour et 150 contre.
À la majorité simple de l'article 24, la résolution est alors adoptée.
Ce mécanisme permet de faciliter la prise de décision lorsque le projet bénéficie d'un soutien suffisant, sans toutefois réunir la majorité absolue.
Il existe également des dispositions particulières pour certains travaux d'économies d'énergie lorsque le tiers des voix n'a pas été atteint.
Article 26 : la double majorité pour les décisions importantes
Qu'est-ce que la double majorité ?
L'article 26 prévoit une majorité plus exigeante, appelée double majorité.
Pour qu'une décision soit adoptée, elle doit recueillir simultanément la majorité des copropriétaires composant le syndicat et au moins les deux tiers des voix de l'ensemble des copropriétaires.
La différence est importante : cette fois, on tient compte à la fois du nombre de copropriétaires favorables et des tantièmes qu'ils représentent.
Exemple concret à Lapalud : la vente d'un ancien local commun
Imaginons une copropriété située à Lapalud.
L'immeuble possède un ancien local commun inutilisé, dont la conservation n'est pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Un copropriétaire souhaite l'acquérir pour agrandir son appartement.
Cette vente constitue une cession immobilière relevant, dans notre hypothèse, de la double majorité de l'article 26.
La copropriété comprend 20 copropriétaires représentant ensemble 1 000 tantièmes.
Pour adopter la résolution, il faut obtenir au minimum 11 copropriétaires favorables représentant au moins 667 tantièmes.
Lors de l'assemblée générale, 12 copropriétaires représentant 700 tantièmes votent pour.
Résultat : la résolution est adoptée, puisque les deux conditions sont réunies.
En revanche, si seulement 9 copropriétaires représentant 750 tantièmes avaient voté pour, la double majorité n'aurait pas été atteinte, malgré leur poids important en tantièmes.
Quelles décisions relèvent de l'article 26 ?
L'article 26 concerne principalement certaines acquisitions ou cessions immobilières réalisées par le syndicat des copropriétaires, certaines modifications du règlement de copropriété relatives à l'utilisation et à l'administration des parties communes, ainsi que d'autres décisions expressément prévues par la loi.
Attention : les travaux d'amélioration ne relèvent pas systématiquement de l'article 26. Leur principe est généralement soumis à l'article 25.
Article 26-1 : un second vote est également possible
Comment fonctionne cette passerelle ?
Comme pour l'article 25, la loi prévoit un mécanisme permettant de faciliter certaines décisions relevant de la double majorité.
Lorsqu'une résolution ne parvient pas à réunir la majorité prévue à l'article 26, mais qu'elle obtient l'accord d'au moins la moitié des copropriétaires présents, représentés ou ayant voté par correspondance, représentant au moins un tiers des voix de tous les copropriétaires, un second vote intervient immédiatement à la majorité absolue de l'article 25.
Exemple concret à La Garde-Adhémar : la modification du règlement de copropriété
Imaginons une copropriété située à La Garde-Adhémar.
Les copropriétaires souhaitent modifier une clause du règlement concernant l'utilisation d'une cour commune, afin d'autoriser le stationnement des vélos dans un espace qui n'était jusqu'alors pas prévu à cet effet.
Nous supposons que cette modification concerne uniquement les modalités d'utilisation des parties communes et ne porte pas atteinte aux droits fondamentaux des copropriétaires.
La copropriété comprend 20 copropriétaires représentant 1 000 tantièmes.
Seize copropriétaires participent au vote.
Neuf copropriétaires représentant 610 tantièmes votent en faveur de la modification.
La résolution n'obtient pas la double majorité de l'article 26, car seulement 9 copropriétaires sur 20 ont voté pour.
En revanche, elle recueille l'approbation de plus de la moitié des 16 participants, représentant plus d'un tiers des tantièmes de l'immeuble.
Un second vote à la majorité absolue de l'article 25 peut donc être organisé immédiatement.
Si les 610 tantièmes favorables sont maintenus, la résolution est adoptée lors de ce second vote.
L'unanimité : lorsque tous les copropriétaires doivent donner leur accord
Comment fonctionne un vote à l'unanimité ?
Certaines décisions sont considérées comme suffisamment importantes pour nécessiter l'accord de l'ensemble des copropriétaires.
L'unanimité correspond alors à 100 % des voix de tous les copropriétaires, et non uniquement de ceux qui participent à l'assemblée générale.
Exemple concret à Saint-Paul-Trois-Châteaux : modifier la destination de l'immeuble
Imaginons une petite copropriété de huit appartements à Saint-Paul-Trois-Châteaux.
Le règlement prévoit une destination exclusivement résidentielle pour l'immeuble.
Les copropriétaires souhaitent modifier cette destination pour autoriser une utilisation commerciale incompatible avec les dispositions actuelles du règlement.
Une modification de la destination de l'immeuble peut nécessiter l'unanimité des voix de tous les copropriétaires.
Si sept copropriétaires votent pour et qu'un seul vote contre, la résolution n'est pas adoptée.
L'unanimité constitue donc une protection importante des droits des copropriétaires.
Tableau récapitulatif des majorités en copropriété
| Règle de vote | Définition | Exemple |
|---|---|---|
| Article 24 | Majorité simple des voix exprimées | Réfection de toiture à Pierrelatte |
| Article 25 | Majorité absolue de tous les copropriétaires | Installation d'un ascenseur à Donzère |
| Article 25-1 | Second vote à la majorité simple, sous conditions | Portail automatique à Bourg-Saint-Andéol |
| Article 26 | Majorité des copropriétaires représentant au moins deux tiers des voix | Cession d'un local commun à Lapalud |
| Article 26-1 | Second vote à la majorité absolue, sous conditions | Modification du règlement à La Garde-Adhémar |
| Unanimité | Accord de tous les copropriétaires | Changement de destination de l'immeuble à Saint-Paul-Trois-Châteaux |
Travaux en copropriété : attention aux décisions liées à la rénovation énergétique
La rénovation énergétique occupe désormais une place importante dans la vie des copropriétés.
Isolation thermique, remplacement d'une chaudière collective, amélioration des performances de l'immeuble : ces opérations peuvent représenter des investissements conséquents.
Les travaux d'économies d'énergie ou de réduction des émissions de gaz à effet de serre relèvent notamment de la majorité absolue de l'article 25.
Il faut également distinguer l'élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) et l'adoption du plan.
Le vote concernant les modalités de son élaboration relève de la majorité simple de l'article 24, tandis que l'adoption de tout ou partie du plan relève de la majorité absolue de l'article 25.
Cette distinction mérite une attention particulière lorsqu'on envisage d'acheter ou de vendre un appartement.
En effet, un programme de travaux envisagé sur plusieurs années peut avoir un impact financier significatif sur les charges à venir.
Vente d'un appartement : qui doit payer les travaux votés en assemblée générale ?
C'est une question que les propriétaires me posent régulièrement.
Vous avez décidé de vendre votre appartement, mais l'assemblée générale vient de voter un ravalement de façade ou la réfection complète de la toiture.
Qui doit payer : le vendeur ou l'acquéreur ?
Contrairement à une idée reçue, ce n'est pas uniquement la date du vote des travaux qui détermine qui doit les financer.
Pour les dépenses de travaux hors budget prévisionnel, la règle générale est que les provisions sont dues par la personne qui est copropriétaire au moment où les appels de fonds deviennent exigibles.
Prenons un exemple fictif.
Une assemblée générale vote en juin des travaux de toiture pour un montant global de 80 000 euros.
Les appels de fonds sont prévus en septembre, décembre et mars de l'année suivante.
Si un appartement est vendu en octobre, le vendeur sera normalement redevable de l'appel devenu exigible en septembre. Les appels devenant exigibles après le transfert de propriété seront normalement dus au syndic par l'acquéreur.
Cependant, vendeur et acquéreur peuvent convenir d'une répartition différente dans leur contrat de vente.
Cet accord produit ses effets entre les parties, mais ne modifie pas les règles de paiement opposables au syndic.
C'est précisément pour cette raison qu'il est important de connaître les décisions votées en assemblée générale avant de mettre un appartement en vente.
Pourquoi consulter les procès-verbaux d'assemblée générale avant de vendre ?
Lorsqu'un propriétaire souhaite vendre son appartement, l'analyse de la copropriété est presque aussi importante que celle du logement lui-même.
Il ne suffit pas de connaître le montant des charges annuelles.
Il faut également examiner les décisions prises lors des dernières assemblées générales, les travaux réalisés, ceux qui ont été votés et ceux qui sont encore envisagés.
Le procès-verbal d'assemblée générale permet notamment d'identifier les résolutions adoptées, refusées ou reportées.
Il peut également révéler des informations importantes sur l'état général de l'immeuble, les dépenses à venir ou certains désaccords entre copropriétaires.
Les documents relatifs au plan pluriannuel de travaux et au fonds de travaux complètent utilement cette analyse.
Pour un acquéreur, ces éléments permettent d'évaluer les dépenses futures.
Pour un vendeur, ils permettent de préparer un dossier transparent et d'éviter certaines difficultés au cours de la transaction.
Mon expérience de gestionnaire de copropriété au service de votre vente immobilière
Avant de me consacrer à la transaction immobilière, j'ai exercé pendant plusieurs années le métier de gestionnaire de copropriété, notamment à Marseille.
Cette expérience m'a permis de suivre des immeubles très différents, de préparer et d'animer des assemblées générales, de gérer des budgets et de coordonner des travaux parfois importants.
J'ai notamment participé au suivi de chantiers de toiture, de façade et d'opérations structurelles complexes, nécessitant l'intervention de différents professionnels du bâtiment.
Cette connaissance du fonctionnement des copropriétés constitue aujourd'hui un véritable atout dans mon activité de conseiller immobilier indépendant à Pierrelatte.
Lorsqu'un propriétaire me confie la vente de son appartement, je peux porter une attention particulière aux documents de copropriété, identifier les travaux susceptibles d'avoir un impact sur la transaction et attirer son attention sur les décisions importantes.
Mon objectif est de permettre à chaque vendeur d'avancer avec une vision claire de la situation de son bien.
Cette approche s'inscrit dans mon parcours de près de vingt ans dans l'immobilier, complété par mon activité d'expert évaluateur en immobilier dans la Drôme, enregistré au CFEI sous le numéro 2025/1986.
Conclusion : comprendre les votes pour mieux anticiper les travaux et la vente
Les règles de majorité en assemblée générale peuvent sembler complexes au premier abord. Pourtant, leur logique est relativement simple : chaque décision doit être adoptée selon la majorité prévue par la loi, en fonction de sa nature.
L'article 24 permet de voter notamment les travaux nécessaires à la conservation de l'immeuble. L'article 25 concerne différentes décisions d'amélioration ou de transformation. L'article 26 encadre certaines décisions importantes relatives au patrimoine ou à l'organisation de la copropriété. Enfin, certaines modifications nécessitent l'unanimité.
Bien comprendre ces distinctions permet aux copropriétaires de participer plus efficacement aux assemblées générales et de mieux anticiper leurs dépenses.
Vous envisagez de vendre un appartement à Pierrelatte, Donzère, Bourg-Saint-Andéol ou dans les communes voisines de la Drôme provençale et de l'Ardèche méridionale ?
En tant que conseiller immobilier indépendant et ancien gestionnaire de copropriété, je mets mon expérience à votre service pour vous accompagner dans la préparation de votre vente et l'analyse des informations importantes concernant votre copropriété.
Parlons ensemble de votre projet immobilier !
Silvain Roulin
Conseiller immobilier indépendant Capifrance à Pierrelatte
Expert évaluateur en immobilier – CFEI n°2025/1986
Sources juridiques : loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, notamment articles 24, 25, 25-1, 26 et 26-1 ; décret n° 67-223 du 17 mars 1967, article 6-2. Les exemples chiffrés sont purement illustratifs et ne se substituent pas à l'analyse d'une résolution précise.
