Radon et vente immobilière : quelles obligations pour le vendeur ?
À Pierrelatte, parler de radioactivité n'a rien de particulièrement exotique.
Avec la présence historique de la filière nucléaire dans la vallée du Rhône et notamment du site du Tricastin à proximité immédiate, le sujet fait même partie du paysage économique local. Beaucoup d'habitants du secteur travaillent directement ou indirectement dans cette industrie.
Alors, lorsqu'un propriétaire ou un acquéreur découvre le mot « radon » dans un dossier immobilier, l'association d'idées peut être rapide : radioactivité + vallée du Rhône + nucléaire = il doit forcément y avoir un rapport...
Sauf que, pour une fois, le voisin industriel n'est pas forcément le coupable !
Le radon dont il est question dans l'immobilier est avant tout un gaz radioactif naturel provenant du sol. Invisible et inodore, il est issu de la désintégration naturelle de l'uranium présent dans les sols et les roches et peut s'accumuler à l'intérieur de certains bâtiments.
Autrement dit, la proximité d'un site nucléaire n'est pas ce qui détermine le potentiel radon d'une maison. Pour comprendre ce risque, c'est surtout sous nos pieds qu'il faut regarder.
Et lorsqu'un bien immobilier se situe dans une commune classée en zone 3, à potentiel radon significatif, le vendeur est soumis à une obligation particulière d'information de l'acquéreur.
Faut-il réaliser un diagnostic radon avant de vendre ? Comment savoir si une maison est concernée ? Que signifie le niveau de référence de 300 Bq/m³ ? Et la présence de radon peut-elle avoir un impact sur la valeur d'un bien ?
Faisons le point.
Qu'est-ce que le radon ?
Le radon est un gaz radioactif naturel, incolore et inodore.
Il provient de la désintégration naturelle de l'uranium présent dans les sols et les roches. Sa présence varie donc notamment en fonction de la géologie.
À l'extérieur, le radon se disperse généralement dans l'atmosphère. À l'intérieur d'un bâtiment, en revanche, il peut s'accumuler, particulièrement dans les parties basses : caves, sous-sols, vides sanitaires et rez-de-chaussée.
Il peut pénétrer dans une habitation par différents points de contact avec le sol : fissures, passages de canalisations, joints ou défauts d'étanchéité.
Sa concentration dépend ainsi à la fois du terrain, des caractéristiques constructives du bâtiment et de son renouvellement d'air.
Le radon présente-t-il un risque pour la santé ?
Oui, et c'est la raison pour laquelle le sujet doit être pris au sérieux.
Le radon est reconnu comme cancérogène pulmonaire certain.
En France, les autorités sanitaires le considèrent comme le deuxième facteur de risque de cancer du poumon après le tabagisme.
Le risque est lié à l'exposition cumulée : plus la concentration est élevée et plus l'exposition est longue, plus le risque augmente.
Le tabagisme associé au radon augmente fortement le risque.
Ce n'est donc pas un sujet à dramatiser lors d'une transaction immobilière, mais ce n'est certainement pas non plus une information à minimiser.
Quelles sont les zones radon en France ?
Les communes françaises sont réparties en trois catégories de potentiel radon.
Zone 1 : potentiel radon faible
Elle correspond aux communes situées sur des formations géologiques présentant généralement de faibles teneurs en uranium.
Zone 2 : potentiel faible avec certains facteurs géologiques
Le potentiel est globalement faible, mais certaines caractéristiques géologiques peuvent faciliter le transfert du radon vers les bâtiments.
Zone 3 : potentiel radon significatif
Ce sont les communes présentant le potentiel le plus important.
Attention cependant à une confusion fréquente : être en zone 3 ne signifie pas qu'une maison dépasse automatiquement 300 Bq/m³.
Le zonage caractérise un potentiel à l'échelle de la commune, pas la concentration réelle à l'intérieur de chaque habitation.
Deux maisons voisines peuvent donc présenter des concentrations différentes en fonction de leur construction, de leur contact avec le sol, de leur ventilation ou encore de leur utilisation.
Comment savoir si une maison est située en zone radon ?
Le classement officiel est consultable sur Géorisques.
Il est possible de rechercher une adresse ou une commune afin d'obtenir les informations relatives aux différents risques recensés.
Pour un propriétaire qui envisage de vendre, c'est une démarche utile bien avant la publication de l'annonce.
Elle permet d'identifier les informations qui devront être communiquées et d'anticiper les éventuelles questions des acquéreurs.
Le diagnostic radon est-il obligatoire pour vendre une maison ?
C'est probablement la question la plus importante de cet article.
Non, il n'existe pas, pour la vente d'un logement privé, de diagnostic radon obligatoire comparable au DPE, au diagnostic amiante ou au diagnostic électrique.
En revanche, lorsqu'un bien est situé dans une commune classée en zone 3, le vendeur doit informer l'acquéreur de l'existence du risque radon dans le cadre de l'état des risques.
C'est donc essentiellement une obligation d'information, et non une obligation systématique de mesurer la concentration de radon dans la maison avant sa vente.
La nuance est importante.
L'état des risques : un document à ne pas traiter comme une simple formalité
L'état des risques fait partie des documents importants d'une transaction immobilière.
Lorsqu'il est requis, il doit notamment être remis au potentiel acquéreur dès la première visite et être intégré au dossier de diagnostic technique annexé aux actes concernés.
Dans une commune classée en zone 3, il mentionne le potentiel radon.
Cette information permet à l'acquéreur de prendre sa décision en connaissance de cause.
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